La propiedad inmobiliaria es uno de los bienes más importantes que una persona puede poseer. Sin embargo, en algunos casos, la posesión de una propiedad puede estar en entredicho debido a un litigio sobre su posesión o propiedad. Aunque el concepto de litigio es conocido por muchos, muchos desconocen en realidad qué significa que una casa esté en litigio y los riesgos que esto implica. En este artículo, exploraremos los detalles del litigio de bienes inmuebles y lo que ello conlleva para los propietarios y compradores interesados.
Litigio en México
En México, el término “litigio” se refiere a un conflicto de intereses que se resuelve en una corte o tribunal. En este caso, el conflicto se refiere a la propiedad o posesión de un bien inmueble. Es importante destacar que en la legislación mexicana, no existe una definición clara del concepto de litigio y esto puede llevar a confusión entre los ciudadanos.
Es común que el término “litigio” se asocie con la profesión jurídica y en otros ámbitos se limite solamente a la parte contenciosa de la misma. El Código Penal mexicano menciona abogados, patronos y litigantes, y la Suprema Corte los interpreta como profesionales del derecho. Sin embargo, el Código Civil Federal en su artículo 70 no define el litigio, aunque sí indica que las demandas se proponen para resolver las cuestiones que surgen en una controversia.
Definición de litigio
En la doctrina, el litigio se define como “el conflicto de intereses calificado por la pretensión de uno de los interesados y por la resistencia del otro”. De esta manera, podemos entender que el litigio se refiere a las controversias que se resuelven en un procedimiento judicial y puede incluir múltiples demandas acumuladas.
Es importante destacar que el litigio es diferente del proceso judicial ya que el primero se refiere a la existencia del conflicto, mientras que el segundo lo resuelve.
Significado de que una propiedad esté en litigio
Cuando decimos que una propiedad está en litigio, nos referimos a un pleito sobre la posesión o propiedad del hogar. La propiedad inmobiliaria puede estar en litigio por diversas razones, incluyendo:
- Disputas hereditarias: esta es una situación común en la que los padres fallecen sin dejar claro quién se quedará con la propiedad y quién no. Esto puede generar conflictos entre los herederos, lo que llevará el caso a un juzgado y dejará la casa en litigio.
- Impago de la hipoteca: si un propietario incumple con el pago de la hipoteca, el banco puede solicitar un juicio ejecutivo para embargar la propiedad y ponerla en subasta. Si el propietario no resuelve la deuda, la propiedad se subasta y, posteriormente, puede seguir en litigio.
¿Cómo se resuelven los litigios?
Los asuntos legales relacionados con un litigio de propiedad inmueble se resuelven a través de un juzgado de propiedad inmueble. Dependiendo de la complejidad del caso, el juicio puede ser por la vía ejecutiva o por la vía ordinaria.
En la vía ejecutiva, la acreedora demanda por medio de un juzgado para obtener el pago de una deuda que un deudor no ha cancelado de manera voluntaria. Si la sentencia es favorable a la acreedora, se procederá al remate de los bienes embargados y, si es favorable al deudor, se cancelará el embargo.
Por otro lado, en la vía ordinaria, el juicio comienza con la demandante que debe solicitar al juzgado la protección de su derecho. Posteriormente, se culmina con la sentencia que resuelve el conflicto. Aquí, una vez emitida la sentencia, ésta no puede ser cuestionada.
Subastas inmobiliarias
Una subasta inmobiliaria es una opción para adquirir una propiedad a un precio menor que el valor comercial. En este tipo de subastas, un juez decreta la venta en remate de una casa debido al incumplimiento de una obligación, como el impago de la hipoteca.
Para participar en una subasta inmobiliaria, se debe pagar el 10% del avalúo judicial de la propiedad y presentarse en el juzgado en la fecha y hora establecidos. La subasta inicia con una cifra base y se lleva a cabo una puja entre dos o más interesados. Se pueden celebrar hasta tres subastas:
- En la primera, la propiedad se subasta por 2/3 de su valor;
- En la segunda, si no se concreta la venta, el precio puede bajar hasta un 20% adicional;
- En la tercera, si no hay postores, se subasta al precio en que se ofrezca, siempre que sea superior al monto del adeudo.
Es importante tener en cuenta que al comprar una propiedad en subasta, se adquiere tal como está, por lo que se recomienda revisarla antes de comprar el billete de depósito. Los especialistas indican que la compra de una casa en subasta puede representar entre un 30% y un 50% menos de su valor. Sin embargo, es importante contar con el apoyo de un gestor especializadoy/o de un profesional en el rubro inmobiliario para analizar el valor del inmueble y la viabilidad de la inversión.
Comprar una casa en litigio: ¿es posible?
La venta de cosas o derechos litigiosos no es ilícita, pero el vendedor debe declarar que la cosa o el derecho está en litigio (artículo 2722 del Código Civil). Es común encontrar que se ofrece un inmueble en litigio en venta a un precio más bajo.
Al comprar una casa en litigio, se adquiere sólo los derechos litigiosos y no la propiedad real. Es decir, el comprador está adquiriendo el derecho de participar en el litigio a cambio de un precio establecido. Esto puede ser riesgoso, ya que el comprador puede perder en el juicio si defiende el derecho cedido.
Testamentos y litigios
La falta de un testamento es una de las causas más comunes de litigio de bienes inmuebles. Es común que los padres fallezcan sin dejar clara la distribución de bienes y esto puede generar conflictos entre los herederos. La forma más fácil de evitar esto es contar con un testamento legalizado que indique qué pertenece a cada uno de los herederos en caso de fallecimiento.
Es importante destacar que hay diferentes formas de crear un testamento, como a través de escritura pública o la anotación de un notario. Ambas opciones deben ser legalizadas y presentadas ante un juez de lo familiar para tener una validez legal.
¿Qué hacer en caso de que una propiedad esté en litigio?
Si estás interesado en adquirir una propiedad que está en litigio, es importante revisar el estatus del litigio y analizar los riesgos que esto conlleva. Además, se recomienda revisar la propiedad en sí antes de adquirir el billete de depósito.
También es importante contar con el apoyo de un gestor especializado y un profesional en el rubro inmobiliario para analizar el valor del inmueble y la viabilidad de la inversión. Esto es especialmente importante si se está buscando adquirir una propiedad en subasta. Por último, se recomienda contar con un abogado que pueda asesorarte en caso de presentarse algún problema legal.
Conclusión
En conclusión, la posesión de una propiedad inmobiliaria es una de las inversiones más importantes que una persona puede hacer. Sin embargo, la falta de un testamento o un litigio pendiente pueden poner en riesgo la posesión y propiedad de estos bienes. Es importante conocer el estatus legal de una propiedad antes de adquirirla, y contar con el apoyo de profesionales del sector que puedan garantizar una compra segura y legal.
